Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Sözleşmenin yapısı ve şekli

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici yapı meydana getirmeyi, arsa sahibi ise belirlenen pay veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlenir. Taşınmaz devri taahhüdü içeren sözleşmenin resmî şekil gereklilikleri bulunur. Sadece imza onayı yaptırılması ile düzenleme şeklinde resmî sözleşme aynı kabul edilmemelidir.

Noter veya tapu işleminin yapılmış olması, sözleşmenin malik lehine dengeli olduğunu göstermez. Ek protokoller ve sonradan yapılan değişiklikler de şekil ve yetki açısından incelenmelidir.

Müteahhit seçiminde hukuki kontrol

Ticaret sicili, temsile yetkili kişi, yüklenicilik yetki belgesi, finansman kapasitesi, devam eden projeler ve varsa icra/iflas/konkordato kayıtları değerlendirilir. Şirket ortakları veya yöneticilerinin şahsen sorumluluğu varsayılmamalıdır. Sözleşmenin hangi tüzel kişiyle imzalandığı açık olmalıdır.

Bağımsız bölüm ve metrekare

Daire, kat, cephe, bağımsız bölüm numarası ve paylaşım planı eki sözleşmeye bağlanmalıdır. Net alan, bağımsız bölüm brüt alanı ve ortak alan dahil pazarlama alanı ayrıştırılır. Otopark, depo, eklenti, balkon ve ortak alanların niteliği çizimlerle gösterilmelidir. Ölçüm yöntemi ve eksiklik halinde uygulanacak sonuç yazılı olmalıdır.

Teslim tarihi, ruhsat ve iskan

Ruhsat başvurusu, ruhsatın alınması, işe başlama ve teslim farklı tarihlerdir. Sürenin hangi olaya bağlandığı ve idari gecikmelerin kime yükletildiği incelenmelidir. İskan ve altyapısı tamamlanmamış bir yapıda anahtar verilmesi, sözleşmeye uygun teslimi her zaman sağlamaz. Teslim için aranacak belgeler tanımlanmalıdır.

Kira, cezai şart ve masraflar

Kira ödemesinin başlangıcı, artış yöntemi, aylık ödeme günü ve bitişi yazılı düzenlenmelidir. Gecikme cezası ile kira kaybının birlikte talep edilip edilemeyeceği sözleşme ve hukuki niteliğe göre incelenir. Aynı zararın iki kez tahsili varsayılmamalıdır.

Vergi, harç, proje, ruhsat, abonelik, kat irtifakı ve iskan giderlerinin kime ait olduğu açıklaştırılmalıdır. Devlet desteği, müteahhidin sözleşmesel borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Teknik şartname ve güvence

Malzemeler yalnız marka adıyla değil, kalite, performans, standart ve değişiklik koşullarıyla tarif edilmelidir. Aşamalı tapu devri, banka teminat mektubu veya uygun ipotek gibi güvenceler inşaat seviyesine bağlanabilir. Fesih, eksik işin tamamlatılması, teminatın çözülmesi ve uyuşmazlık çözümü birbiriyle uyumlu kurulmalıdır.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler