Karara katılmayan malikin pay satışı

Pay hangi durumda satışa çıkarılabilir?

6306 kapsamındaki uygulamada hisse oranlarına göre salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin payı, Kanun ve Yönetmelikteki koşullar tamamlanarak satışa konu olabilir. Sadece çoğunluğun “satıyoruz” demesi mülkiyeti devretmez. Karar, teklifin bildirilmesi, kabul süresi, değerleme ve idari satış işlemleri ayrı ayrı denetlenir.

Teklifin bildirilmesi ve 15 günlük süre

Karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif yahut inceleme yeri usulüne uygun bildirilir. Teklifi kabul için bildirimin yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 günlük süre önemlidir. Elektronik tebligat ve ilan yöntemleri farklı başlangıç kurallarına tabidir. Bildirimde hangi sözleşme ve hangi eklerin kabulünün istendiği açık olmalıdır.

Değerleme ve açık artırma

Rayiç değer ve pay hesabı; taşınmazın konumu, imar durumu, emsaller, yüzölçümü ve hakları dikkate alınarak incelenir. Değerleme raporu gerekçeli olmalı; satış bedeli ile inşaattan beklenen varsayımsal kazanç birbirine karıştırılmamalıdır. İlk satışın katılımcıları ve devam eden satışlarda üçüncü kişilerin koşulları uygulama türüne göre kontrol edilir.

Riskli yapı parseli ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki satışın devam usulleri aynı kabul edilmemelidir. Yapının yıkılmış olması her durumda satışın ön koşulu değildir.

Satışa itiraz hangi konulara dayanabilir?

• Pay çoğunluğunun veya temsil yetkisinin bulunmaması.

• Karar ve teklifin eksik yahut usulsüz bildirilmesi.

• Değerlemenin taşınmazın gerçek özelliklerini karşılamaması.

• Satışın katılım, ilan, ödeme veya tescil aşamasındaki hukuka aykırılıklar.

6306 kapsamında tesis edilen idari işleme karşı kural olarak 30 günlük dava süresi bulunur. Hangi işlemin dava edileceği ve yürütmenin durdurulması ihtiyacı satış tamamlanmadan değerlendirilmelidir.

Önalım, haciz ve ipotek ilişkisi

Bu özel idari satış, paydaşın serbest iradesiyle üçüncü kişiye yaptığı olağan satışla aynı değildir. Türk Medenî Kanunu’ndaki yasal önalım hükümlerinin uygulanacağı varsayımıyla hareket edilmemelidir. Satışın hukuki niteliği ve güncel içtihat dosyada değerlendirilir.

İpotek, haciz ve benzeri kayıtların bulunması dönüşüm satışını her durumda engellemez. Kanuni koşullarda hakların satış bedeli üzerinde sürmesi ve bedelin blokesi gündeme gelebilir. Satışın iptalinin tapuya etkisi ile sadece bedel eksikliği nedeniyle iptal sonuçları ayrıca ayrılmalıdır.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler