Müteahhit uyuşmazlıkları

Önce ihlali ve delili belirleyin

İnşaata hiç başlanmaması, düşük tempoda ilerleme, durma, geç teslim, eksik imalat ve ayıplı imalat farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir. Sözleşme, yer teslimi, ruhsat, iş programı, ödeme ve tapu devirleri birlikte incelenir. Gecikmenin maliklerden, idareden veya yükleniciden kaynaklanması talebi etkiler.

İnşaata başlanmaması ve yarım bırakılması

İhtar, temerrüt, uygun ek süre ve sözleşmeden dönme/fesih koşulları Türk Borçlar Kanunu bakımından ele alınır. Her gecikmede doğrudan fesih doğru seçenek olmayabilir. İnşaat seviyesi ve devredilen payların durumu teknik ve mali olarak tespit edilmelidir.

6306 m.6/14 kapsamında özel idari fesih yolu da bulunur. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde başlanmama veya belirli aşamada en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam etmeme gibi koşullar, salt çoğunluk kararı ve idari inceleme gerekir. Başlangıç hesabı Yönetmelikte ayrıca düzenlenir; idarenin ihtar ve tespit aşamaları tamamlanmadan kendiliğinden fesih sonucu çıkarılmaz.

Geç teslim, ayıplı teslim ve eksik iş

Gecikmede kira kaybı, sözleşmesel gecikme tazminatı veya cezai şart gündeme gelebilir. Ayıplı iş, yapılan imalatın kararlaştırılan nitelikleri taşımamasıdır; eksik iş ise yapılması gereken imalatın yapılmamasıdır. Talebin niteliği, ihbar ve zamanaşımı değerlendirmesini etkiler.

Anahtar teslim tutanağı, ibra, haklardan feragat ve ayıpsız kabul anlamı taşıyabilecek ifadeler imzalanmadan incelenmelidir. Görünür ayıp ve sonradan ortaya çıkan gizli ayıp aynı ihbar değerlendirmesine tabi tutulmaz.

İflas ve konkordato

Yüklenicinin ödeme güçlüğü şirketin malvarlığına, teminatların niteliğine ve inşaatın sürdürülmesine göre ele alınır. Konkordato geçici/kesin mühleti ve iflas kararı takipleri etkileyebilir. Sadece şirket yöneticisini aramak veya yeni ödeme yapmak hakkın korunmasını sağlamaz. Alacak kaydı, teminat ve sözleşme yükümlülükleri birlikte incelenmelidir.

Tapunun geri alınması ve yeni yüklenici

Fesih kararı devredilmiş tapuları her durumda kendiliğinden eski malike döndürmez. Tapu iptal ve tescil, üçüncü kişilerin kazanımları, ipotekler ve yapılan imalatın tasfiyesi ayrıca değerlendirilir. Yeni yükleniciyle sözleşme kurulmadan eski sözleşmenin hukuki durumu, şantiye teslimi ve deliller netleştirilmelidir.

Hızlı belge hazırlığı

• Sözleşme, teknik şartname, ek protokoller ve vekâletnameler.

• Tapu hareketleri, ödeme dekontları, kira ve gecikme hesabı.

• Tarihli şantiye kayıtları, ruhsat, yapı denetim ve seviye tespitleri.

• İhtarlar, teslim tutanakları ve yazışmalar.

• Gerekiyorsa HMK kapsamında delil tespiti; delil tespiti esas alacak davasının yerine geçmez.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler